Środowiskowe badanie Due Diligence: Bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych

Kupując nieruchomości czy działki pod działalność lub inwestycje kierujemy się ich położeniem, ceną, dobrym dojazdem, możliwościami dalszego rozwoju, i to jest dla wszystkich oczywiste. Nie wszyscy jednak zwracają uwagę na coś co jest równie istotne, a czasem może się okazać bardzo kosztownym problemem. Mówimy tutaj o odpowiedzialności za historyczne zanieczyszczenia terenu, którego po zakupie, stajemy się właścicielem. Ustawa prawo ochrony środowiska z 2021 roku oraz o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie z 2007 określają zakres oraz zasady odpowiedzialności za teren, którym władamy. Szczegółowe wytyczne definiuje nam rozporządzenie z 1 wrześnie 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczeń powierzchni ziemi. Warto uściślić, że za historyczne zanieczyszczenia gleby uznaje się te, które powstały przed 30 kwietnia 2007 roku. Co to tak naprawdę oznacza dla wchodzącego z posiadanie danego gruntu? W chwili, kiedy konieczne będzie uzyskanie pozwoleń na budowę czy decyzji środowiskowych, organ wydający może wstrzymać lub odmówić jego wydania, jeśli dany teren został wpisany w rejestr historycznych zanieczyszczeń ziemi. Do niedawna wiele obowiązków środowiskowych chociażby takich jak Karty Informacyjne Przedsięwzięcia czy Oceny Odziaływania na Środowisko nie były wykonywane, jednak aktualnie jest to wymóg, który jest przestrzegany. Również przy tworzeniu tych dokumentów, jeśli zostanie stwierdzony fakt, iż ten teren może być zanieczyszczony albo nasza działalność na tym terenie wymaga wykonania badań gleby i wód gruntowych, zderzymy się z tym co historycznie ktoś tam nam zostawił. Jeśli badania wyjdą ponad określone dopuszczalne normy, staniemy przed obowiązkiem wykonania planu remediacji i zobowiązani do jej przeprowadzenia. Proces ten obejmuje kosztowne badania gleby oraz wód, a następnie poddanie ich działaniom mającym na celu usunięcie lub zmniejszenie ilości substancji stwarzających ryzyko, w tym ich kontrolowanie oraz ograniczenie rozprzestrzeniania się, tak aby zanieczyszczony teren przestał stwarzać zagrożenie dla zdrowia ludzi lub stanu środowiska. Plan remediacji z reguły określa się na minimum 10 lat i nie ma gwarancji, że okaże się ona skuteczna. Innym sposobem na szybsze rozwiązanie problemu jest rekultywacja terenu, jednak ta wiąże się z jeszcze większymi kosztami, gdyż oznacza usunięcie i utylizację całości zanieczyszczonej gleby, a ta będzie zaklasyfikowana jako odpad niebezpieczny, który jest bardzo drogi.

Dlatego tak ważne przy takich transakcjach jest Due Diligence Środowiskowe, które obejmie nam sprawdzeniem tą część i pokaże zagrożenia w tym zakresie. Przy audycie EDD nie należy się jednak skupiać tylko na kwestiach poprawności dokumentacji od strony prawnej. W dzisiejszych czasach to nie wystarczy. Potrzebna jest pełna analiza wykonana przez branżystów jakimi są firmy specjalizujące się w doradztwie i obsłudze firm w zakresie środowiskowym. To one mają pełną wiedzę jak realnie powinien wyglądać taki raport i na co zwraca uwagę RDOŚ, który jest organem nadzorującym chociażby wspomniane wyżej procesy remediacyjne. Audyt środowiskowy, który należy wykonać np. przy zakupie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, powinien obejmować pełny zakres, czyli gospodarkę odpadami, opakowaniami, gospodarkę wodno-ściekową, określenie procesów emisyjnych, poprawność w zakresie sprawozdawczości czy wymaganych pozwoleń administracyjnych. W związku z coraz częstszymi oczekiwaniami ze strony instytucji finansowych czy inwestorów oraz rosnącej świadomości, wykonanie audytu EDD staje się bardziej powszechnym zjawiskiem również w Polsce i jest on częścią dokumentacji przedtransakcyjnej. Rzetelnie przygotowany raport powinien dostarczyć potencjalnym inwestorom szczegółowych informacji na temat potencjalnych ryzyk i zagrożeń oraz wstępnie oszacować ewentualne koszty usunięcia wad.